西黄山林业综合体旅游开发

项目建议书

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

安徽众暻旅游规划与咨询服务有限公司

安徽森源林业股份有限公司

2019.07

 

建设单位 ：安徽森源林业股份有限公司

编制单位 ：安徽众暻旅游规划与咨询服务有限公司

编制日期 ：二零一九年七月

项目负责人：郭永昌 安庆师范大学资源环境学院教授（博士）

编写人员：

    刘运明 安庆师范大学资源环境学院副教授（北京大学博士）

    张敏 安庆师范大学经济与管理学院副教授（硕士）

姚强诚 安庆师范大学 硕士研究生

杨玉洁 安庆师范大学 硕士研究生

蔡宇 安徽众暻旅游规划与咨询服务有限公司 旅游规划师

周宇都 安徽众暻旅游规划与咨询服务有限公司 旅游规划师

 

 

 

 

 

 

 

目录

1 项目总论 1

1.1 可行性研究报告编制依据 1

1.2项目建设地理位置 2

1.3规划建设规模 2

1.4 项目预期目标 2

1.5项目投入总资金 2

1.6可行性研究初步结论 3

2  项目背景 3

2.1项目的由来 3

2.2项目建设的必要性与可行性及其意义 4

2.3项目建设单位概况 6

2.4项目所在地概况 7

3 市场分析 9

3.1度假休闲旅游发展特征分析 9

3.2游客旅游特征分析 9

3.3市场分析 10

4 项目场地建设条件 11

4.1道路交通条件 11

4.2建材供应条件 11

4.3给水排水条件 11

4.4电力电讯条件 12

4.5工程技术条件 12

4.6社会环境条件 12

5项目总体方案设计 13

5.1主题定位 13

5.2 总体项目布置 13

5.3 游客综合服务中心 15

5.4香村生活体验轴 15

5.5香榧印象游赏区 16

5.6药谷休闲度假区 17

5.7项目区域建设时序 18

6基础设施工程技术方案 20

6.1项目建设要求 20

6.2工程技术方案 20

7 环境保护分析 22

7.1环境保护目的 22

7.2资源保护工作 22

7.3生态环境建设 22

7.4绿化规划要求 23

7.5主要污染影响 23

7.6保护防治措施 23

7.7节能降耗 23

7.8环境影响评价 24

8 劳动安全卫生与消防 25

8.1 职业安全卫生 25

8.2 消防 28

8.3 消防给水 29

9组织机构与人力资源配置 31

9.1组织机构 31

9.2人力资源配置 31

10风险分析 33

10.1外部风险 33

10.2内部风险 35

11.项目实施进度 37

11.1项目建设期 37

11.2项目实施计划 37

12.  投资估算及资金筹措 38

12.1 投资估算依据 38

12.2 项目建设投资估算 38

12.3 资金来源与筹措 39

12.4 资金使用计划 40

13可行性研究结论与建议 41

13.1结论 41

13.2建议 41

 

1 项目总论

1.1 可行性研究报告编制依据

（1）相关法律法规

《中华人民共和国环境保护法》（全国人大常委会，1989年）

《中华人民共和国水土保持法》（全国人大常委会，1991年）

《中华人民共和国水法》（全国人大常委会，2002年）

《中华人民共和国环境影响评价法》（全国人大常委会，2003年）

《中华人民共和国土地管理法》（全国人大常委会，2004年）

《中华人民共和国城乡规划法》（全国人大常委会，2008年）

《中华人民共和国水污染防治法》（全国人大常委会，2008年）

《中华人民共和国旅游法》（全国人大常委会，2013年）

《安徽省旅游条例》2012年

（2）相关行业标准

《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）

《旅游发展规划管理办法》 2000年

《旅游规划通则》（GB/T 18971-2003）

《旅游资源分类、调查与评价》(GB/T 18972-2003)

《旅游区（点）质量等级的划分与评定》(GB/T 17775-2003)

《旅游厕所质量等级的划分与评定》(GB/T18973-2003)

（3）相关规划

《安徽省旅游业发展“十三五”规划纲要》

《黄山市旅游发展总体规划》（2005-2020）

《黄山市“十三五”旅游发展规划》

《祁门县土地利用总体规划》（2006-2020）

《祁门县县城总体规划》（2018-2035）

《祁门县空间规划》（2017-2030）

《祁门县旅游发展总体规划》（2006-2020） 

《祁门县“十三五” 林业产业发展规划》

《祁门县“十三五”生态建设与环境保护规划》

 

1.2项目建设地理位置

西黄山林业综合体位于黄山市祁门县柏溪乡中，位于黄浮高速北部，柏溪河东部。

1.3规划建设规模

项目区域开发面积约5000亩，其中中花村占地1000亩。总投资2亿元，计划一期（近期）投资五千万，二期（中期）投资五千万，三期（远期）投资一亿元。

1.4 项目预期目标

本项目总投资2亿元，按照林业综合体目标建设，即近期建设旅游基础配套设施包括道路修建拓宽等重点项目，中远建设期以林业综合体标准建设一批支撑性项目，带动区域“林业+旅游+社区”的综合发展模式。

初期项目于2021年底完工，预计游客人数达到7.13--7.37万人次，旅游过夜规模0.36--0.96万人次；

中期建设从2022年开始，进一步完善融资平台，充分运用资本运作手段，通过项目合作或招商引资等形式加大投入，按照旅游市场预测低、高两种方案，其中低方案增长率为12%--15%，高方案增长率为15%--18%，预计2026年达到13.95--16.29万人次，旅游过夜规模1.67--3.26万人次；

远期建设采用逐步投入逐步完善方式进行，预计远期按低方案增长率为,8%--10%，高方案增长率为10%--12%，2030即预计游客达到22.87--29.48万人次，旅游过夜规模4.80--8.55万人次。

1.5项目投入总资金

本项目总投资2亿元,计划初期投入5000万元，中期拟投入资金5000万元，远期投入1亿元。初期项目侧重于旅游基础设施建设和重要项目建设，中期侧重于重要项目建设，远期侧重于提升项目建设。

项目投资的2亿元中，建设单位自筹资金1.5亿元。其中：招商引资资金2000万元，合作共建融资2000万元，争取项目资金1000万元。

1.6可行性研究初步结论 

政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成本市的产业优势。

区位可行：文化氛围独特，地理位置优越，自然环境优美，适合开发休闲度假项目。

市场可行：目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。

效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。

技术可行： 建设技术成熟，借鉴旅游景区、田园综合体和度假区的建设经验与技术，完全可以建设好项目区。

文化可行：项目区域历史文化底蕴深厚，主导产业突出，自然风光良好，该项目建成后，与柏溪乡的农业形成珠联璧合之势，与南屏景区等周边旅游景区形成竞合优势，促进该地区旅游业发展。

 

2  项目背景

2.1项目的由来

建设生态文明，是关系人民福祉、关乎民族未来的长远大计。面对资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化的严峻形势，必须树立尊重自然、顺应自然、保护自然的生态文明理念，把生态文明放在突出位置，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。打造西黄石林业综合体 是生态文明建设的重要体现。

十九大报告强调，要大力实施好乡村振兴战略。报告提出坚持农业农村优先发展，建立城乡融合发展体制机制和政策体系。这说明通过大力发展乡村旅游，通过旅游资源要素配置不断向“三农”倾斜，通过城乡融合、农旅融合，补短板，强弱项，能够为新时代推动农业农村现代化做出新贡献。

同时，该项目不仅能满足旅游者需求多样化的需要，又能充分发挥本地资源优势、交通优势，带动相关产业的发展，具有较大的经济效益和市场前景，更具有深远的社会效益。

2.2项目建设的必要性与可行性及其意义

2.2.1项目建设必要性

（1）是促进祁门县旅游产业发展的需要。

祁门县是国家4A级旅游景区牯牛降景区所在地，发展休闲度假旅游产业是祁门县委、县政府的工作重点，要壮大祁门线旅游产业，就必须全方位开发旅游产业和改善旅游生态环境。通过促进区域生态环境改善来有效带动祁门县旅游产业发展。

   （2）丰富旅游产品体系的需要

黄山市依托丰富的旅游资源，开发了众多的精品旅游线路、文化旅游线路，如文化观光线路、休闲度假线路、生态乡村线路、科普教育线路、文化娱乐线路、古遗址探访线路、休闲养生线路等，形成了较为完备的旅游产品体系。但随着旅游者需求的多样化和旅游者个性的成熟化，传统的精品旅游线路已不能适应市场需求的变化，旅游产品体系有待进一步丰富。

祁门县旅游项目多是观光类，其他类型相对欠缺，没有便捷的游玩路线以及住宿点，给消费者带来了极大不便，开发西黄山林业综合体，既是对祁门县旅游产品的重要补充，优化区域旅游产业发展格局，也能给游客带来更加丰富的产品类型，满足游客多样化的产品需求。

（3）经营转型与发展战略需要

依托特色旅游资源开发旅游产品是西黄山林业综合体未来发展的战略选择。依托本区域特有的森林资源和中草药资源，是资源利用升级和经营发展战略转型的必然之举。开发本项目是林业+旅游多元化发展的一个重要步骤，根据旅游市场需求和发展趋势，以现有旅游特色为基础，依托项目周边的自然景观和人文资源，逐步形成集食、住、游、购、娱为一体的特色旅游综合体。充分利用祁门县现有资源能力，为未来发展构筑较大的运行空间，摆脱单一性产品经营对经营单位发展的限制。

2.2.2项目建设可行性

（1）政府政策对旅游的大力支持

中央一号文件《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》首次写入“旅游+”概念。文件提出，大力发展乡村休闲旅游业，充分发挥乡村各类物质与非物质资源富集的独特优势，利用“旅游＋”“生态＋”等模式，推进农业、林业、教育、文化、康养等产业与旅游+深度融合，丰富乡村旅游业态和产品，打造各类主题乡村旅游目的地和精品线路，发展富有乡村特色的民宿和养生养老基地，鼓励农村集体经济组织创办乡村旅游合作社，或与社会资本联办乡村旅游企业，多渠道筹集建设资金，大力改善休闲农业、乡村旅游、森林康养公共服务设施条件，完善休闲农业、乡村旅游行业标准等。

原安徽省旅游局发布《皖南国际文化旅游示范区发展规划》发展目标为建设世界一流旅游目的地，建成一批享誉全球的旅游精品，旅游业态进一步丰富，文化旅游深度融合，生态环境进一步优化，相关产业协调发展，智慧化旅游公共服务体系建设全面完成，体制机制改革深入开展，旅游富民成效显著，居民文明素质进一步提高。大力创新创造，促进转型升级，加快建设皖南重要文化旅游休闲基地，着力打造国际知名旅游目的地。

 

（2）良好的社会经济条件是项目区域发展的基本依托

祁门县，隶属于安徽省黄山市。地处黄山西麓，与江西毗邻，是安徽的南大门，属古徽州“一府六县”。丰富多样的地形地貌和温和宜人的气候条件，形成自然风光旖旎迷人，生态资源丰富多样。2018年末全县总户数60005户，总人口187007人，2018年末，初步核算，全县实现地区生产总值683440万元，按可比价格计算，增长7.6%。其中，第一产业完成增加值65907万元，增长3.2%；第二产业完成增加值228653万元，增长9.3%；第三产业完成增加值388880万元，增长7.1%。三次产业比重由上年的9.9:35.7:54.4调整为9.6:33.5:56.9。按户籍人口计算，人均地区生产总值36546元，比上年增加了3930元。

（3）自身所具备的基本条件是项目区建设的基础

项目区域基础设施条件优越，临近黄浮高速，电力、通讯全覆盖。

规划区域在牯牛降景区和南屏景区之间，区域内香榧林业资源、中草药资源丰富且具有独特性，深挖本地民俗文化，可实现林业+旅游+社区的全面发展。

规划区域所处祁门县正大力发展乡村旅游，支持乡村旅游集聚区的形成，本项目未来旅游发展应抓住这一发展契机，形成“旅游、乡村、产业”的有机融合，发展成为乡村旅游集聚区。

  

    （4）旅游客源市场具有一定规模，游客数量众多

    改革开放以后，祁门县走特色开发之路，全县接待量、外汇收入量、旅游总收入都要大幅提高。综合各项指标，在全省属于上游水平。2018年全年旅游接待总量达到298.9万人，同比增长12.8%，其中入境游客达到0.79万人,同比增长9.7%；旅游总收入20.66亿元，同比增长13.3%，其中创汇118.1万美元，同比增长12.5。问道探秘旅游风景道祁门段、“黄山168”国际徙步探险基地项目、牯牛降南大门旅游服务区综合工程等重点旅游项目加快推进，民宿客栈发展加快，南山客栈被评为“全省二十个不得不去的客栈”、“黄山市50佳民宿”。冯家顶民宿以当地农家“土墙房”特色为基础，打造具有地方风情年代感的民俗民宿聚集区。举办2018祁门全域旅游宣传片发布会暨祁门风景道自驾游活动，印制《茶红天下 门迎四方》，发布祁门旅游手绘地图，将全域旅游智慧导览系统接入“祁门微旅游”公众号，进一步扩大知名度和美誉度。

2.2.3项目建设意义

（1）经济效益。开发成功后，经济效益十分显著。旅游收入、农特土特产品、园艺农业、休闲度假业态等收入增长显著。依托旅游宣传营销的力量，借机可以扩大其他项目的宣传，提高收益率。同时又可增多增强项目区域及周边区域消费和购买力，促进区域综合效益的提升。

（2）生态效益。开发成功后，生态效益良好。有效推进城乡绿化、美化，加快美好乡村建设，改善生态环境，美化人们住居环境，促进生态文明建设，生态效益良好。

（3）社会效益。开发成功后，综合社会效益明显。一是可吸纳当地群众就业，有效解决剩余劳动力就业困难，群众通过劳务直接增加收入；二是农特土特产品销售增加收入，带动当地经济发展；三是促进农村产业结构调整，加快农业特色产业建设，拉动地方经济；四是丰富旅游产品市场，促进区域旅游产业发展；五是弥补周边景区观光旅游的短板，满足休闲度假的需求；六是拓宽游客视野，增加游客兴趣爱好。

2.3项目建设单位概况

项目建设单位：安徽森源林业股份有限公司

项目名称：西黄山林业综合体

法人代表： 王立伟

注册资本：壹仟万

企业类型：林业企业

注册地址：黄山市祁门县

成立日期：2009年7月6日

    2.4项目所在地概况

2.4.1地理位置

项目区域位于黄山市祁门县柏溪乡境内。

2.4.2自然条件

（1）水文气象

项目区域地处皖南山地多雨区，属北亚热带湿润季风气候。其主要特征是气候温和，日照较少，雨量充沛，四季分明。通常是春季冷暖变化大，光照不足阴雨多；夏季气温高，湿度大，降水集中易成洪灾；秋季偶有夹秋旱，白天气温高，早晚凉；冬季寒冷湿度小，多晴少雨易干旱。

（2）地形、地貌

项目所在区域地貌类型为山地地形，山间盆地和狭窄的河谷平畈相互交织，呈网状分布，项目区域内有山地、水库、河流、峡谷等局部小地形。山体陡峻，坡度一般为30°至45°不等。并有较大面积的天然次生林、灌丛草被和人工林，黄壤、黄棕壤主要分布于此。

（3）水资源

项目所在区域属北亚热带季风气候区，气候温和，雨量充沛。多年平均降雨量1336.7mm，径流深700mm，相应年径流量为329万立方米。人均拥有水资源2033立方米，亩均拥有水资源1996m3，丰富的地表水资源是农业园区发展得天独厚的有利条件。

（4）现状植被

项目区域内现状植被主要是香榧形成的树林山地以及中草药形成的药田，目前已形成春有花、夏有荫、秋有果、冬有青的生态农业雏形，发展前景十分可观。

2.4.3社会环境

项目所在地柏溪乡位于祁门县东北部，2009年，全面完成通村公路工程，通组公路也正在逐步实施，已完成溶川村前进组、新溪村九都山组、黄荆村高源组、新光村里邱组拓宽工程11公里。广播电视“村村通”工程也全面实现。2007-2009年，共解决1300农村人口的饮水安全问题，共建成农村沼气池214口和农村沼气服务网点1个，完成病险水库除险加固工程2个，加固塘坝5处，兴修水渠3000余米，农田水利设施得到了进一步完善。

柏溪结合乡情，确定“压粮油、优林茶、重桑药、盛盆景、加大集镇建设力度、大做特色经济文章”的发展思路，建有盆景基地、蚕桑基地、油菜基地、中药材基地、经济果木林基地、无公害茶园基地和九都山高山经济园区、西武科技示范园区、余村蚕桑经济园区、钟山农业经济园区，拥有10000棵树桩、连片40亩以上的桑园有3处、60亩山核桃、1000亩无公害茶园、100亩果园低改示范片，还有“老槐树农庄”、“教兵庭院经济”，涌现出农业结构调整示范户40余户，农村经纪人15名，组建了茶叶、木制产品、鲜茧等销售队伍，成立了盆景协会。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 市场分析

3.1度假休闲旅游发展特征分析

国内目前已有多个城市确定了以发展休闲经济带动第三产业的发展，进而促进国民经济的全面发展。如成都、杭州等著名旅游城市将未来发展定位为“休闲之都”，甚至提出“休闲也是生产力”的论断。据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为全球旅游第一大国。中国人通过消费享受休闲的时代正在到来，也正在成为一种趋势。尽管中国目前还属于发展中国家，在旅游消费构成上，休闲度假占整个旅游的比重仅为20%左右，远低于旅游发达国家50%左右的比重，尚未进入真正的“休闲时代”，但休闲经济已具备了相当规模，且呈现出蓬勃发展的势头。尤其是在建设资源节约型、环境友好型和谐社会背景下，休闲度假旅游发展会呈现更快的趋势。

3.2游客旅游特征分析

3.2.1游客路线分析

进入项目区域以公路为主，主要通过客运和自驾进入项目区。自驾游客以市内游客为主，黄山方向游客从205国道转至021县道到项目区域。

3.2.2游客结构分析

根据祁门县乡村旅游游客特征，项目区域游客构成特征如下：

1、从年龄上分析以中青年人为主，该类游客点80%以上。

2、从职业分析，以厂矿职工，机关干部及民营企业人员为主，此类游客占85%左右。

3、从地域分析、省内本市占游客比例的70%左右，省内市外游客占20%左右，市外游客占10%左右，港澳、台及国外人士比例较低，不足1%。

3.2.3消费档次分析

祁门县农家乐目前人均消费280元左右。此种消费对一般收入的人员是完全能承受的，随着人的生活水平的提高，消费档次也应上台阶，在设施逐步完善的基础上，在适度增加增值性服务项目的基础上，游客每个平均再消费100元左右。即人均消费达到400-600元，项目区域全面建成，设施趋于完善，则收入可大幅度增加。

3.2.4出游动机分析

第一市场：市区、各县、区游客，由于地处本市范围以内，本地游客主要表现为三方面：一是节、假日全家度假、休闲、散心愉快游玩；二是外地亲朋好友来访而尽主人之责，陪客人出游；三是当地企、事业单位、政府各部门接待客人或会议进行当地旅游；三是来黄山游客的分流客源。

第二市场：省内游客，目前安徽经济虽不发达，但城镇居民收入增长较快，多数居民已具备省内旅游的经济能力。改革开放后，生活水平提高，经济条件允许，交通大为改善，以求游山玩水、放松身心，陶冶情操，提高生活质量已成为现实。

第三市场：省外游客，随着国内横向交流的增多，因此，因公、因商来皖出差及参加会议的人员会日益增多。

3.3市场分析

该项目目标客源市场拟近期定位黄山市及周边地区本地市场为一级客源市场，以皖南国际文化旅游示范区、长三角以及省内周边市县为二级目标客源市场。因国外市场占比重微乎其微，因而忽略对其分析。

一级目标客源市场：本区市场稳定，重游率高，具有一定垄断性。此外，黄山市从地脉上来看，与省内各主要城市交通便利、往来频繁，联系紧密，这一客源市场将是今后很长一段时间的核心市场。

二级目标客源市场：以皖南国际文化旅游示范区、长三角地区作为近期本项目的二级客源目标市场和远期的重要客源目标市场。该地区是我国经济最为发达的地区之一，出游率高，对价格的敏感度相对较低，旅游消费水平相应较高。该客源市场旅游需求与本项目的旅游产品定位相符合，本项目将以特色突出的高标准的服务接待赢得此类旅游市场。

4 项目场地建设条件

4.1道路交通条件

4.1.1对外交通

西黄山林业综合体对外交通主要依托205国道和黄浮高速，交通便捷。

4.1.2内部交通

区域内部交通以水泥路、田间道路为主，要充分利用现有道路，提高路面等级，修筑游览步道，开辟停车场地，形成游览环线。

内部车道的建设大多利用原有道路改扩建，对区域内生态环境和景观视线影响很小，同时便于施工材料的运输和施工人员的组织安排。

 4.2建材供应条件

项目区域当地建材资源丰富，项目实施所需的主要材料砂、石、砖、水泥、石灰等可就地取材，而且质优价廉，可减少运费，加之劳动力资源充足，人工费不高，能保证工程项目的实施，还能有效地降低工程造价，建筑钢筋需从外地购买。

 4.3给水排水条件

项目地水资源丰富且水质良好，距离近，易利用的水源较多，管网敷设量不大，只需配以小型净化处理设施，便可顺利建成。

项目所在地地表水及地下水资源丰富。项目地有供水设施，在原供水设施基础上，扩大容量，依照人均每日300升的标准，扩大现有最大供水容量。设置水池、泵房、管理和小型净化处理设施，达到国家二类水质标准的要求，用水标准以现行《室外给水设计规范》、《建筑给水排水设施规范》为依据，用水量按150m3/d。室外给水管用DN150铸铁管、石棉水泥接口。

排水采用雨污分流制、雨水就近分散排入自然水体。旅游服务区的污水排入污水管网，由污水处理厂集中处理达标后排放，化粪池污水或氧池沉积处理后，部分可考虑作由灌溉或绿化施肥。排水标准以现行《室外排水设施规范》为依据，污水量按用水量的80%计算，120m3/d室外排水管用DN300砼管，水泥砂浆接口。

4.4电力电讯条件

项目地已有10kv电网，在主要景点周围的电缆电线要暗地敷设或采取适当措施加以遮蔽，以免影响视线和景观环境。

4.5工程技术条件

项目地建设应保持原始生态自然、古朴的风情风貌，当地建设施工队伍和众多的工艺匠人继承并发扬了民间传统技艺，完全有能力完成修建任务。

4.6社会环境条件

祁门县人民政府和县文化和旅游局以及涉及项目地开发建设的各级政府部门都对西黄山林业综合体开发建设十分重视，迫切希望借助本项目的旅游开发，促进旅游和相关产业发展，加快乡村经济繁荣。因而对项目实施过程中征地拆迁、项目审批等问题的协调处理是支持的，对劳动力的组织等问题更是大力支持，社会各界对本项目开发具有极高的热情，群众自觉投工投劳保护开发旅游资源。

 

5项目总体方案设计

    本项目依托于祁门县特有的历史文化背景，以林业资源为依托，以山林为载体，充分发掘历史文化所包含的蕴意，赋予其特定的文化与商业价值，最终形成功能齐备、结构合理的旅游空间格局体系与具有强烈吸引力的旅游产品体系。

5.1主题定位

  西黄山林业综合体主题定位为：“一见钟情西黄山 乐不思蜀香榧谷”，依托优美的自然景观和丰富的文化资源，以项目地的产业集群和旅游集散功能，打造高品位的旅游度假休闲区，成为独树一帜的城郊休闲度假生态旅游目的地。

5.2 总体项目布置

项目区域的布局分为：“一心一轴两片区”格局。

以区域中的路网为空间联系的纽带，将不同的点连接起来，形成有机统一的整体。“一心”为游客综合服务中心；“一轴”为香村生活体验轴；“两片区”分别为香榧印象游赏区、药谷休闲度假区。

 

5.3 游客综合服务中心

旅游节点：入口门楼、生态停车场、入口桥梁（香遇桥）、游客服务中心、巨幅游览平面示意图

旅游要素：景区门楼、停车场、香遇桥

功能定位：停车、景区管理、购物、游客集散

开发方向：

总体构思：游客综合服务中心是项目区域的核心区域。中心由入口大门、香遇桥、生态停车场、游客服务中心等组成，主要承担车辆停放、人流集散、门票售检、游客服务等功能。主要为游客提供各种文化、体验、休闲、服务等形式的主要区域。以室内项目为主导，重点在游客的接待服务功能。

入口门楼：主入口大门应与度假区定位相一致，可配植高大的四季常青乔木作为景区意向入口大门，采用质朴自然的表现方式，结构简约、外形朴素、体量适中、意向鲜明，同时在大门上题匾“西黄山林业综合体”字样，采用阴刻描红的方式；或在门前竖巨石，巨石采用不规则形状，上书“西黄山林业综合体”字样。

生态停车场：生态停车场位于游客中心东侧入口处，为了方便交通组织，停车场分别设置摩托车、小车和旅游大巴停放站。整个停车场要种植常绿的乔木给予遮荫，非硬化的地面用耐踏绿草铺就，不同车位间用不同植物分隔，使停放的车辆掩荫在绿色的“车库”中，尽显生态、自然的丰姿。

游客服务中心：游客服务中心单层结构，为防止雨季漫水下方挑高地基，设售票处、管理处（咨询、医疗、导游、保安）、司机休息室、A级公厕等，入口中央游客进出通道，方便对游客的管理及游客的进出、疏散。

巨幅游览平面示意图：游客服务中心一侧设置巨幅游览平面示意图，图示西黄山林业综合体游览路线和景点。

旅游管理中心：为旅游承担管理、服务及人员培训任务。

香遇桥： 依托现有桥梁，进行拓宽、加固处理，增加其承载量，同时桥梁利用图片、文字、雕刻等技术植入香榧元素，烘托香榧谷的浓厚文化氛围。

 

5.4香村生活体验轴

旅游节点：香村风情

旅游要素：生态环境、田园风光、社区风情

功能定位：农业生态观光、体验、教育、农家风情

开发方向：

总体构思： 以区域内东西方向主要道路为主轴线，以乡村风光为特色吸引点，通过对乡村房屋的外立面改造、道路拓宽、周边景观美化（如两边种植油菜花等形成景观观赏线），结合白塔村、新村的民俗生活、乡村生活体验的搭配，形成具有本区域独特的景观特色观光游赏轴、民俗生活体验游线，吸引游客驻足观赏、住宿。

 

5.5香榧印象游赏区

旅游节点：桃花谷、香缘湖、香望台、香榧岭、香成河。

旅游要素：香榧观光体验、山乡观景、垂钓、户外运动、生态环境

功能定位：观景摄影、户外徒步、户外写生、健身娱乐、购物

开发方向：

总体构思：以香榧种植为特色，以山路为载体，以桃花谷等具有观赏价值的景观为依托，打造游客户外徒步、观光休闲、摄影写生的绝佳去处。同时利用香榧产业，延长其产业链条，通过采摘、商品展示等形式，游客可购买其产品，增加经济收益。

桃花谷：依托现游客中心后山坡闲置资源，以桃花种植为特色，以梯形地形地势为亮点，结合景观小品、游步道建设和标识系统等基础设施建设，为游客打造一处具有视觉冲击力、层次感强、观赏性高的观光休憩空间。

香缘湖：依托现有湖面，澄清水质、对周边环境进行美化亮化处理，在堆堤上种植一些垂柳及其花卉，塘内适地种植一些荷藕，莲花菱角等水生作物，每个垂钓点上配套石凳、石椅等，供游人休闲、纳凉、观鱼、垂钓。同时建立野炊地让游人能够自己就地取鱼，就地烹饪，感受野趣。

香望台：以现有山路为载体，利用其曲折的特点和沿途景观随高度增加呈现具有层次感的景观美色，打造以康体健身为主题、以观光摄影为特色的户外徒步线路，同时在沿途选取最佳摄影观光点，建设香望台观景台供游客休憩、观光、眺望、摄影、写生等。

香榧岭：以香榧种植为产业支撑，通过修缮游步道增加休憩设施，开通第一产业与第三产业的融合通道，使游客漫步香榧林，让心回归田园山地，远离城市的喧嚣获得一片宁静。划归一片香榧林作为游客采摘体验片区，景区发布采摘任务，游客在体验采摘香榧乐趣的同时，帮助企业采摘节省人力成本。同时利用图片、文字等方式形成香榧种植采摘科普长廊，增加其研学功能。

香成河:游客中心旁有现有一条河流，同时该河流也在景区主要道路一侧，通过对河道整饬、景观环境打造，形成一条具有观赏功能的河流。

 

5.6药谷休闲度假区

旅游节点：香榧美宿、香榧木屋、香榧窑洞、药香岭、西黄山影视基地

旅游要素：休闲度假、农业景观、生态体验、康体养生、影视拍摄

功能定位：养生度假、、生态观光

开发方向：

总体构思：充分利用现有山地、河谷地块，以休闲度假为主题，建设生态木屋、窑洞、民宿等特色住宿体验产品，同时以现有山地地形为依托，对接影视拍摄市场，打造以战争为主题的影视基地。

香榧美宿：依托现有闲置房，对其进行改造，同时外部广场区域建设一层建筑，用廊道将其连接，形成有机整体。同时在民宿建设改造中，导入香榧、中药元素，如壁画、香榧产品等，强化主体形象，烘托环境氛围，打造成为最具香榧风格的最美民宿。

香榧木屋：依托项目区域河谷地段，沿河谷区域建设独栋小木屋，完善区域内住宿需求，同时注重其私密性，使用植物形成天然屏障。

同时在区域中利用花架、汀步、廊道、轮胎改造、休憩设施、景观小品等打造成为游客交流、休憩得公共绿色敞开空间。

香榧窑洞：依托项目区域山体优势，引进窑洞等特色住宿体验，充分利用山体稳定的结构，打造窑洞民宿的特色住宿体验。

药香岭：以中草药种植为依托，以延长产业链为宗旨，以健康养生为亮点，在山地中草药种植区域设置中草药展示长廊、药膳坊等设施，同时设置凉亭走廊等休憩设施，打造游客健康养生空间。

西黄山影视基地：依托现有山地地形以及树林茂密的生态环境，结合现有山路等环境，以战争为主题打造一处影视基地对接影视拍摄项目，引进拍摄组的同时增加周边业态经济的增加。

5.7项目区域建设时序

5.7.1分期建设目标

根据“一年打基础，二年树形象，三年见成效，四年实现预期目标”的总体规划，预计旅游区建设分为三期建设，历时十二年（2019年-2031年）完成全面建设。

1、初期（2019-2021年）建设目标

根据旅游度假区建设惯例，新建旅游度假区应全面加大保护旅游资源力度，完善基础设施建设，同时加大宣传，主要有以下几项任务：

（1）加大宣传，利用互联网等新媒体全面大力宣传，提高知名度，扩大影响。

（2）实施环境整治工程，加强区域内道路、管道、绿化等基础设施建设，实现部分地段“八通一平一景”。

（3）着力做好项目区域的形象工程建设，做好入口大门、生态停车场、游客服务中心与旅游厕所等的建设。

（4） 开工建设香榧岭、药香岭等项目。

2、中期（2022-2026年）建设目标

在前期建设的基础上，进行项目区域交通等配套设施建设，开发特色旅游项目，使旅游区基本步入生态、旅游、科普、资源合理利用等协调发展的轨道，主要任务有：

（1）启动香榧美宿、香榧木屋、香榧窑洞的建设，引导组织好旅游产品开发生产，特别是香榧木屋的开发。

（2）实施人才培训工程，不断搞高服务质量。

3、远期（2027-2031年）建设目标

在前阶段建设的基础上合理开发利用资源，全面完善区域内各景点服务基础设施，采用科学的开发和管理手段，增强旅游区竞争力，主要任务有：

（1）全面完善项目区域内各类基础设施和服务设施。

（2）进一步完善初中期未完成的各项建设工作，启动西黄山影视基地等项目。

（3）逐步形成具有西黄山林业综合体特色的旅游产业，形成产业链，进一步扩大对外影响。

项目区域建设本着效益优先、滚动开发的原则，初期投入风险较小、回收较快的旅游项目，以利于资本的快速回收，减少项目区域的投资压力。中远期投入规模较大的项目，以利于进一步提升项目区域项目和产品的层次。

表5-1西黄山林业综合体开发建设项目表

 

6基础设施工程技术方案

 6.1项目建设要求

    所有项目的建设均执行相应的国标、部标及相关规范。严格限制在项目区域及主要旅游线的视线范围内开山采石、打砂取土。

 6.2工程技术方案

（1）改扩建公路

    以原有公路线路为主，调整局部路段平竖曲线，拓宽进入景区的道路宽度。

（2）游览步道

    区域内步道根据地形地势设置，部份利用已有的小路进行改造，进行最小土石方量挖填，步道宽1.2～1.8m，踏步高15cm，踏步宽不小于30cm，做法为：素土夯实，碎石垫层，水泥砂浆嵌卵石或石板路面,石板厚30cm,强度不低于MU25。

（3）步道护栏

    视地形情况在步道局部路段的单侧或两侧设置步道护栏。每三米间距设250mm×250mm预制砼立柱，配Ф50mm钢管二根，作防锈处理。护栏高1.2m，土质地基立柱埋深不小于0.4m，其它地基锚固后与立柱相连，砼捣固，仿木、仿竹油漆。

（4）停车场

建设内容包括地址平整、水泥砼加铺，排水工程，设置标志牌、停车线。

双车道进出，地面双向排水，坡度1.5%，停车场周边设置排水沟。结构层为：素土夯实，10cm厚碎砾石碾压密实，30cm厚粗砂垫层；面层做法视具体的环境特色选择12cm厚C20砼面或青石板。

（5）公共厕所及垃圾点

1）公共厕所

项目区域全部修建水冲式厕所，建筑形式与周围自然环境相协调，结构为砖混，瓷砖地面，白色面砖内墙面，内设前室加管理室、洗手池、镜面等，屋面采用仿树皮或小青瓦，外墙面用瓷砖装饰，室外设化粪池及配套设施。

重要景点修建旅游厕所，建设标准为2A级旅游厕所。

2）垃圾点

沿各游览步道及主要道路两侧，每100m～200m设置一座果皮箱，采用与周围环境协调统一的造型，材料为混凝土。

7 环境保护分析

人与自然和谐共处是人们不断追求的目标，二十一世纪将是生态环境旅游的黄金时代。项目区具有独特的生态旅游环境，必须切实利用好自然资源优势，大力促进生态旅游的发展。

7.1环境保护目的

本项目属于生态旅游项目，生态环境质量是旅游赖以存在的基础。在项目建设过程中以及建成后，尽量减少对项目地环境造成的不良影响，以保证生态环境质量，维持项目地自然生态平衡。

7.2资源保护工作

强调资源保护工作的首要地位，要切实执行“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的基本方针，在开发利用过程中要严格执行《中华人民共和国环境保护法》和国务院发布的《风景名胜区管理暂行条例》的有关规定，开发中根据资源的观赏、文化、科学价值和现状环境，采取分级、分类的保护方法，划定各级保护区的范围，提出相应的保护措施。

7.3生态环境建设

加强项目区生态环境建设，区内有计划营林植树，绿化美化。地形地貌、山石水体、自然植被、野生动物等都要严格保护。生态环境保护具体措施：

（1）维护区域内现有原生植被、植物群落、古树名木等，禁止当地村民砍伐，加强森林防火。

（2）实施绿化美化，可选种一些传统的园林植物，如松柏、女贞、紫藤、腊梅、南天竹等灌木。

（3）空旷地带增植部分高大树木，如香樟、杉木、枫香、麻栎等，沿建筑物边种植爬山虎、金银花等藤蔓类植物，在水边适量种植一些湿生植物，水岸山坡上多种植藤竹或兹竹。

（4）在缓坡地带种植本地的香榧等经济作物，形成整体效果，改善自然生态环境。

（5）在住区配植一些桂花、玉兰、紫竹、蝴蝶木、常春藤等。

（6）对项目区道路两旁要进行绿化，种植适合当地生长的观赏；性较强的行道树、绿篱和四季花木。

7.4绿化规划要求

环境绿化规划以保证和促进项目区域生态平衡为宗旨，提高植被覆盖率，形成良好的自然生态环境；因地制宜，发展乡土树种和珍稀树种，根据不同的自然地理条件，加强经济的建设；因景制宜，根据不同的景观环境要求，注重植物配置和季相变化，强化项目区域的意境氛围，通往项目区域各条道路沿线，须培育成绿化带或景观带。

 7.5主要污染影响

（1）游客及管理人员生活污水、废气及生活垃圾。

（2）游客游览交通工具排放废气物对环境的污染。

（3）基础设施项目建设过程中所产生的废弃土石。

 7.6保护防治措施

严禁任意挖沙取土，保护项目区域环境的自然本色。

对河湖水体，要排除一切污染源，沿岸要大力植树造林，涵养水源，防止水土流失，对取水源，应按国家有关规定严加保护和管理。

加强防洪排涝措施。夏季多有暴雨，项目区域为石塘湖沿岸，要特别注意泄洪通畅，提高防洪抗洪能力。此外，还应注意景区内动、植物病虫害的检疫工作。

对项目区域生活污水、生活垃圾等，要设专用污水管，经污水处理达标后排放，要配套完善垃圾转运等收集系统建设，对垃圾进行减量化、无害化处理；禁止燃煤灶具，使用清洁能源减少燃烧废气对环境的污染。

在基础设施项目建设过程中，要特别注意环境保护，施工中遗弃土石要统一处理。

为保护国家财产和保证游客安全，要制定安全保卫制度，落实到部门，定点到人。

7.7节能降耗

合理规划旅游路线，尽量减少来回反复的路程，减少碳排放；

建设环保节能型客房，引导游客绿色消费；

项目区域域尽量利用新能源,要利用好风能和太阳能，路灯均采用太阳能供电，供热水同样采用太阳能供水系统。

引导游客节水、节电、少用一次性制品；

使用节能灯，比白炽灯可节约电能80%；

垃圾分类不乱扔， 回收利用好再生；

项目区域内各种动力系统均安装节能设施。 

7.8环境影响评价

该项目环境保持得很好，为开展旅游提供了良好的环境条件。该项目区已经制定的保护措施，将会使环境得到进一步的保护。建成旅游目的地之后，原有的风貌会进一步得到改观。

 

8 劳动安全卫生与消防

8.1 职业安全卫生

8.1.1 设计依据

（1）劳动部劳字（1988）48号文《关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定》

（2）《工业企业设计卫生标准》TJ36-79

（3）《工业企业噪声控制设计规范》GBJ87-85

（4）《建筑设计防火规范》GBJ16-87

本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。

本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。

8.1.2 职业危害因素分析

生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟。建设施工过程中水泥搅拌，瓷砖、石材切割时所产生的粉尘和噪音，动力机组运行过程中产生的噪音，焊接金属器物所产生的高温。

8.1.3 主要防护措施

（1）油烟

针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。

（2）防噪声

按《工业企业噪声控制规范》设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为动力机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。

（3）防烫伤

对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。

（4）防机械伤害

配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。

a. 不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。

b. 当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。

c. 机械运行过程中，不得进行检查。

（5）防火

在所有建筑与构筑物中预留消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。

（6）防止电气伤害

对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。

（7）个人防护

a. 凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮食服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。

b. 餐厅工作人员必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。

c. 严禁在工作时间吸烟和吃食品。

d. 注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。

定期进行健康检查，进行保健知识教育。

8.1.4 卫生要求

（1）场址卫生要求

a. 通风日照良好，空气清新，地势高燥；

b. 场区内外土壤清洁并适于绿化；

c. 能源供应充足，并有清洁的水源；

d. 交通方便，但又必须与公路、马路有一定的间距；

e. 场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足游客卫生要求；

f. 给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准；

g. 污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。

（2） 平面布置卫生要求

场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。

a. 生活场地应有单独的院落。

b. 场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。

c. 建筑物密度不可过大，以利通风。

d. 必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。

（3） 卧室卫生要求

a. 卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。

b. 保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。

c. 卧室应有充足的自然光和人工照明。

8.1.5 预期效果及评价

通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。

8.1.6 机构设置、人员配备

应设置全场性职业安全卫生领导机构，酒店级领导分管，并配备职业安全卫生管理人员（兼职）。

8.2 消防

8.2.1 设计依据

（1）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（1997修订版）

（2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98

（3）《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90

8.2.2 概述

本项目主要以民宿、餐饮为主导的项目，建筑耐火等级为一、二级。

按照规范要求，规划城区内所有建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。

8.2.3 总图

(1)旅游接待点为环形通道。

(2) 根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合项目特点，各旅游接待点不同方位设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口。

（3） 本项目建筑耐火等级均为二级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。

8.2.4 建筑

（1）除部分木质构筑物以及木质廊道等景观设施外，项目区域主体建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。

（2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与入本区域各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。

（3）建筑物装修材料均为阻燃材料。

8.2.5 电气消防

（1）全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。

（2）配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。

（3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。

（4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20min。

（5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。

（6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。

（7）在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。

（8）局部有爆炸危险的场所，电气设备尽量安装在爆炸危险场所之外，需要现场操作的用电设备，其电气装置根据爆炸危险等级及可能引起爆炸的介质情况选择适当的、能保证安全的防爆设备。

（9）在爆炸危险场所内，设置可燃气体报警器，在爆炸气体达到一定浓度时，立即发出报警信号，以便及时采取措施，避免可能发生的危险。

（10）有防爆要求的房间的排风风机，电机均防爆。

8.3 消防给水

本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。

8.3.1 消防水源

依据现场条件，本项目消防水源为自给高压泵水源、消防水池供水水源。

8.3.2 消防用水量

室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按30升/秒，室内消火栓水量按10升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。

室外消防用水量：30×3.6×1=108立方米

室内消防用水量：10×3.6×1=36立方米

总消防用水量：144立方米

火灾时最大消防流量为10×3.6+30×3.6=144立方米/小时

8.3.3 消防设施

（1）室外消火栓

本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在厂区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。

（2）室内消火栓

依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。室内消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。客房内设自动喷淋灭火系统。

（3）建筑内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。

消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m³/小时。

（4）设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。

9组织机构与人力资源配置

9.1组织机构

本项目承办单位为安徽黄石聚丰•四季芳华集团公司，建议组建祁门县西黄山林业综合体旅游发展有限公司。公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构完善，规章制度健全，本项目基本建设由新公司管理。工程竣工后，委托国内知名景区管理公司负责运营。组织机构详见管理机构图。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图9-1  管理机构图

9.2人力资源配置

9.2.1生产作业班次

三班制

9.2.2年工作日

年工作日350天，每班工作8小时。

9.2.3劳动定员

本旅游项目劳动定员53人。旅游旺季视需要聘请临时工20人。此部分只包含从事旅游业的定员编制。与公司签订协议的从事农业或其他劳动的人员未包含在其中。

表9-1劳动定员表

9.2.4员工来源及招聘方案

本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，骨干在现有公司员工中选派，或通过人才市场招聘，其余通过祁门县人才交流中心在应届大学毕业生中招聘。全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。

10风险分析

10.1外部风险

外部风险主要包括自然环境风险、社会环境风险、经济环境风险、政策环境风险、市场环境风险、旅游行业风险和其它风险。

（1）自然环境风险

地震、洪水、风暴等自然界突发灾难给旅游项目开发和管理带来的危害。虽然这类风险因素发生的几率较小，但项目区域的开发对自然资源和环境具有高度的依赖性，自然景观的优劣直接影响其观赏旅游价值。因而，所投资的旅游项目所在地的自然环境仍然是重点考虑因素。项目区地处亚热带季风气候区，夏季雨量集中且量大，容易造成洪涝，对道路等基础设施、农业种植带来了一定的影响。因此，要做好景区防洪设施的建设，减少洪涝的影响。

自然风险防范措施包括：在旅游开发过程中，应坚持可持续发展原则，不能过度开发自然资源，也不能污染河段、湖泊。旅游项目风险种类较多，需要政府、公司、游客和当地居民四方面共同协商合作，应制订出相应的风险防范和保护措施，预防为主，防治结合。

要加强对游客的安全提示和教育。要加强对旅游观光和就餐游客的安全提示和教育，提醒游客遵守旅游安全管理各项规定，防止意外事故的发生。对于游客在自由活动期间，要明确告之活动风险和应注意的问题。游客活动区域标明安全标识、警示标语。详细公布紧急事件处理程序、服务电话，如溺水事故紧急处理方式。加强防洪、防火措施。暴雨季节，注意泄洪通畅；杜绝火灾隐患，保护好山林的原有风貌。

（2）社会环境风险  

（1）因长期和短期利益分割，项目区域员工和周边农民形成较大的收益差，会导致村民的仇富心理，进而会引发一些不适当的破坏或阻拦行为，影响项目区域的正常运营，并带来社会的负面影响。（2）项目区域在经营过程中，因经营产品、人员素质、公共活动空间等方面产生与村民意愿相矛盾和违背村民意愿的行为，容易引发村民的过激行为，影响村民和项目区域的和谐。（3）项目区域员工可能由于薪酬水平、组织管理、个人恩怨等方面产生不满情绪和行为，在一定程度上会形成社会风险。（4）因游客拥挤、无法获得满意的服务等因素引发的游客群体性过激行为，将会产生较大的负面影响，给项目区域社会安全带来一定风险。

社会风险防范措施主要包含如下四个方面：（1）吸纳项目区域周围村民充分就业。此项目开发直接就业65人，会引至200人的间接就业。农民增加了收入又可以促进农副业及土特产品的发展，这又会进一步丰富旅游商品的供给。群众既增加了收入，又能得到更好的教育，使国民素质将进一步得到提高，可以有效地降低社会风险。（2）预期签订协议，防范后期隐患。充分评估在经营初期与中后期可能出现的利益矛盾和摩擦，通过双方协商协定的形式规范相互行为，以降低社会风险。（3）运用各种约束与激励手段，管理好内部员工，减少因员工社会风险问题。（4）建立各种预案，建立各种防范措施，减少***发生的可能性。

（3）经济环境风险

经济的波动也会对旅游项目投资构成不小的危险，比如购买力风险、利率风险等。近来，由于通货膨胀的威胁，原材料的价格有所上涨，会增加项目建设投入的成本，加大企业投资的成本风险；另外，政府提高了银行的存款利率，消费者倾向把钱存进银行而获得较高的利息收入，因此，会减少一定的外出出游的人数和旅游消费的额度。

（4）政策环境风险

如果旅游产业政策不向旅游行业倾斜或不支持旅游产业快速发展，这就构成了产业政策风险。今年来，安徽省各级政府加大了对旅游发展的重视，相继制定了一系列发展旅游的规划和优惠政策，为旅游发展提供了良好的政策环境。但如果地方政府对旅游产业的扶植政策定得比较笼统，对民营资本投资旅游的优惠政策不能落到实处，对民营资本投资旅游项目乱收费，这就会构成一种较大的风险。

国家进行了节假日的时间调整，总体上增加了放假的时间，但长时间连续的假期减少，更多的人选择短距离的外出旅游，不利于居民的较远的旅游需求，也影响了景区外部客源市场的拓展，旅游发展有区域格局的不良势头，对旅游的可持续发展形成了一定的威胁。

（5）市场开发不足的风险

市场风险指旅游投资项目建成投入使用后对市场的适应情况。由于旅游投资项目自最开始时的市场分析到建成后进入市场，有一段较长的时间差，当初的市场分析是否符合现在的情况、目前市场竞争状况、旅游者需求的变化等都会对旅游投资项目的市场前景造成影响。许多旅游项目开工建设时轰动， 建成后经营惨淡，就是市场风险的一种体现。

（6）旅游行业风险

主要指旅游行业的兴衰及产业周期波动等情况构成的风险，每个行业都会有景气和不景气的时候，旅游行业也不例外。 旅游产业本身就是一个较为敏感的产业，又加上受国民经济周期波动的影响，因而它也会出现一些周期波动的现象。企业投资旅游项目也面临着此类风险。

10.2内部风险

主要表现为系统风险、税收风险、技术风险、实施风险、管理风险、资金回收风险、收益分配风险、其它风险。

（1）系统风险

指由旅游项目系统自身结构所决定，使项目系统不能正常有效运转并遭受损失的可能性。

景区应加大与祁门县其他景区合作联动的力度，以分散风险，提高系统应对客源市场突发情况的能力。

（2）税收风险

税收风险是指国家在组织税收收入过程中由于税收制度和征税手段本身的缺陷以及各种经济因素的不确定性造成税收损失和困难的可能性。对于企业投资的旅游项目而言，具体表现为该企业或个人某种涉税行为影响准确纳税的不确定因素，结果是企业多缴或少缴或延迟缴纳税款，受到税务机关的处罚。

（3）技术风险

技术风险主要出现在旅游项目投资的具体建设阶段，技术风险较多指由于技术标准不一，衔接困难或技术变化而产生的风险，企业投资旅游项目的过程中，技术风险虽然一般来说不大，但是把握不好也会使旅游项目与周围环境、建筑物等风格不符，甚至破坏景观的美感，严重的还对资源环境造成技术性破坏。

（4）实施风险

指旅游项目在具体实施过程中所发生的各种不确定性，包括在实施队伍组织、实施成本、实施时间、项目人力资源等带来的风险。如：如果实施队伍在建设施工阶段偷工减料，以次充好，会严重影响项目的工程质量。如果项目没有设定一个明确的实施计划，对项目的实施时间也不进行详细控制，则可能使项目的完成时间遥遥无期， 最终造成项目无法完工。延期完工或者完工后无法达到预期目标的风险。

（5）管理风险

管理风险是指由于旅游投资项目参与各方主要从业人员技术素质和职业道德的欠缺，使旅游投资项目开发管理不善而带来不利影响的可能性。如旅游投资项目管理人员的管理能力、经验风险偏好将直接影响项目的施工质量和进度；旅游投资项目设计人员业务素质低，引起工程出现大量的设计错误和遗漏等，影响经营者获取各种信息的准确性和决策的科学程度；经营管理水平的高低，决定了民营资本投资旅游项目投入产出的大小。

选择与有资质的管理机构进行合作，减少项目开发和管理中的风险，提高项目投入产出比，实现项目投资利润的最优化。

（6）资金回收风险

主要表现为应收账款风险。可能会出现由于各种原因，特别是人际关系的原因，每年都会送出为数不少的人情票，合计在一起这是一笔数量可观的资金，只是收不回来。另外，由于整体的信用环境差，旅游企业间的拖欠账款现象比较多见，容易造成应收账款难以顺利回收的问题。

（7）收益分配风险

指由于收益分配不均或者不合理而可能给民营资本投资旅游项目带来的不利影响。一般而言，谁投资谁收益，但是本地政府肩负着本地经济发展，居民就业等多重责任和义务。项目区域的日常管理、服务工作岗位要充分的吸收本地居民，使他们在该项目中受益。如果忽视或损害了本地社区居民的利益，本地居民可能不支持旅游项目的建设与运转，政府也可能出面干预，如果处理不好，最后就有可能会给投资者带来损失。

（8）其它风险  

指除前述九种风险以外的其它风险。如在旅游项目建设、运转过程中出现的种种未曾预料到的意外情况、财产损失、安全事故等，有些情况会严重影响旅游项目的经营运行，给民营投资者带来意外的风险。虽然这种风险无法确定何时发生，却是可以防范的和降低的。

 

 

11.项目实施进度

11.1项目建设期

2年。

11.2项目实施计划 

表11-1 项目实施进度表